Aufstockung und Sanierung Alterswohnzentrum Ruswil

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Zusätzlicher Investitionsbetrag von Fr. 2,85 Mio. für die Aufstockung und Sanierung des Alterswohnzentrums Ruswil

Ausgangslage
Am 29. April 2018 haben die Stimmberechtigen von Ruswil dem Investitionsbetrag von Fr. 14,45 Mio. für die Sanierung und Aufstockung inkl. Auslagerung mit einem Ja- Stimmenanteil von 89.37% bei einer Stimmbeteiligung von 48.20% überaus deutlich zugestimmt.
Mit der vertieften Planung hat sich herausgestellt, dass die bis anhin angedachte Etappierung im Bauablauf nicht optimal funktioniert, mehr Zeit beansprucht wird und der zum Abstimmungszeitpunkt vorliegende Kostenvoranschlag nicht eingehalten werden kann. Mit dem Wechsel von horizontaler bzw. geschossweiser zu vertikaler Etappierung, also gleichzeitiger Bebauung von übereinanderliegenden Sektoren, konnte der Zeitplan wieder ins Lot gebracht werden.
Die weit grössere Herausforderung stellt sich in der Kostenentwicklung. Zum Abstimmungszeitpunkt lag ein Kostenvoranschlag für die Sanierung und Aufstockung der Schlossmatte in der Summe von Fr. 14,15 Mio. mit einer Genauigkeit von +/- 15 % vor (entspricht 2,12 Mio.). Verschiedene Umstände führten dazu, dass sich die Kosten um Fr. 2,85 Mio. erhöht haben. Dazu zählen Erkenntnisse aus laufenden und abgeschlossenen Submissionen, Schnittstellenbereinigungen bei den Fachplanern, Auflagen in der Baubewilligung, Zusatzanforderungen des Bauherrn, angepasste Etappierung, aufwändige Anpassungen von Installationen, Einsatz von neuen technischen Systemen und weitere Umstände. Der nun vorliegende Kostenvoranschlag von Fr. 17,00 Mio. weist durch den höheren Planungsstand eine Genauigkeit von +/-5% auf.
Aufgrund der Kostenentwicklung haben sich die Baukommission und der Verwaltungsrat intensiv mit verschiedenen Projektänderungen befasst. Diese reichten vom Verzicht auf die Überdachung des Innenhofs bis hin zum Verzicht auf die Aufstockung und somit zu einer Reduktion auf eine reine Sanierung des Bestandes. In Abwägung aller Faktoren sind die Baukommission und der Verwaltungsrat einstimmig zum Entschluss gelangt, dass das Projekt den zugrundeliegenden Bedürfnissen im Alter nur gerecht werden kann, wenn es trotz gesteigerter Kosten vollumfänglich umgesetzt wird.

Projektbeschrieb

Projektentwicklung
Die Mehrkosten des Projekts von Fr. 2,85 Mio. bestehen aus den drei Kostengruppen „Projektentwicklung“, „Zusatzanforderungen Bauherr“ und „weitere Mehrkosten“. Diese werden nachfolgend erläutert (Die Ziffern nehmen Bezug auf die nachfolgende Kostentabelle).

A) Projektentwicklung
Einen grossen Kostenteil von insgesamt Fr. 1,21 Mio. stellen die Mehrkosten aus der eigentlichen Projektentwicklung dar. Es zeigte sich, dass an einigen Stellen doch tiefere Eingriffe notwendig werden:
A1: Durch die starke Sonneneinstrahlung in verschiedenen Räumen muss der Sonnenschutz an mehr Fenstern als bisher geplant nachgerüstet werden. Zudem wurde aufgrund des Erscheinungsbildes ein Wechsel von Rafflamellenstoren auf Stoffmarkisen vorgenommen. Der Mehraufwand beträgt insgesamt Fr. 130‘000.
A2: Bisher wollte die Bauherrschaft weniger Einbauschränke ersetzen. Die Detailplanung zeigte, dass es nicht sinnvoll ist, an bald dreissigjährigen Schränken noch grössere Anpassungen vorzunehmen und es daher besser ist, diese an mehreren zusätzlichen Orten mit einem Aufwand von Fr. 230'000 zu ersetzen.
A3: Verschiedene Aspekte wie Reinigungsaufwand, Beständigkeit, Raumakustik oder Schallschutz verlangten nach einem anderen Bodenbelag in den Flurbereichen. Der entsprechende Mehraufwand beträgt Fr. 80’000.
A4: Ein hoher Betrag resultiert aus Anpassungen bei den Elektroinstallationen und der Haustechnik. Die Bauherrschaft hat sich nochmals intensiv mit den Installationen in den Bewohnerzimmern, Nasszellen und Gängen befasst. Hier führten besonders Erkenntnisse neuer Techniken bei Rufsystemen, Alarmierung, Bewohnersicherheit und zum heutigem Standard entsprechender Ausleuchtung der Räume insgesamt zu einem Mehraufwand von Fr. 660‘000.
A5: Die Anpassung der Etappierung bringt Mehrkosten von Fr. 110‘000 aufgrund Provisorien und Bauabgrenzungen mit sich.

B) Zusatzanforderungen Bauherr
Durch die Realisierung einer Photovoltaikanlage auf dem Flachdach der Aufstockung und dem Einbau eines bisher nicht geplanten Wäscheabwurfes soll das Projekt sinnvoll ergänzt werden. Die Kosten dafür belaufen sich auf insgesamt Fr. 230'000:
B1: Durch den hohen Eigenverbrauch können die Investitionskosten für die Photovoltaikanlage von Fr. 140'000 rasch amortisiert werden.
B2: Auch die Investition von CHF 90'000 in einen Wäscheabwurf und Anpassung bei der Wäscherei lohnen sich aufgrund Einsparung von Liftfahrten und Arbeitszeiten.

C) Weitere Mehrkosten
Am unerfreulichsten sind besonders die weiteren Mehrkosten von insgesamt Fr 1‘410‘000 aufgrund zu tief angesetzten und fehlenden Kostenstellen im Kostenvoranschlag. Ergänzt werden diese durch Auflagen aus der Baubewilligung und Reserven:
C1: Aus nicht vorhersehbaren Auflagen der Baubewilligung entstehen Kosten von Fr. 90‘000.
C2: Erkenntnisse aus laufenden und abgeschlossenen Submissionen bei verschiedenen Arbeitsgattungen (Baumeister, Fassade, Lift) und die vorgenommene Überprüfung der übrigen Kostenstellen verlangten nach einer Erhöhung der entsprechenden Positionen um insgesamt Fr. 870‘000. Die Komplexität der Gebäudestruktur und der noch nicht so detaillierte Planungsstand haben die Abschätzung für den ersten Kostenvoranschlag erschwert.
C3: Durch Schnittstellenbereinigungen bei den Fachplanern sind zusätzliche Aufwendungen in der Höhe von Fr. 250‘000 entstanden.
C4: In der Folge des erhöhten Kostenrahmens wurden auch die Reserven um Fr. 200‘000 nach oben angepasst.

Die Baukommission wie auch der Verwaltungsrat sind nicht erfreut über die Kostenentwicklung. Nach eingehender Überprüfung von verschiedenen Einsparungsmöglichkeiten und Projektänderungen sind die Verantwortlichen gemeinsam zum Schluss gekommen, dass das Projekt trotz der Mehrkosten in seiner Gesamtheit umgesetzt werden soll.

Kosten

Aufstockung und Sanierung Schlossmatte
Die Aufstellung der insgesamt Fr. 2,85 Mio. Mehrkosten ist zur besseren Nachvollziehbarkeit in drei Gruppen aufgeteilt.

bauprojekt auflistung kosten 

Finanzierung

Finanzierungsbedarf
Um das Projekt inklusive der Mehrkosten und der Kosten für die längere Bauzeit finanzieren zu können, ist die Aufnahme von Fremdkapital notwendig. Der Verwaltungsrat hat die neue Situation mit der finanzierenden Bank besprochen. Die Finanzierungszusage von Fr. 16 Mio. liegt vor. Mit den zur Verfügung stehenden Mitteln kann die geplante Investition wie vorgesehen getätigt werden.

bauprojekt finanzierungsbedarf

Durch die Erhöhung der Bankfinanzierung und der zur Verfügung stehenden Eigenmittel hat das AWZ noch eine Finanzierungsreserve von Fr. 550‘000. Diese Berechnungen erfolgen aus einer detaillierten Mehrjahresplanung und gehen von vorsichtigen Planzahlen aus. Diese berücksichtigen, dass durch die Emissionen der Bauarbeiten und durch die Auslagerung die betriebliche Auslastung und damit die Erträge des AWZ in den nächsten Jahren leicht rückläufig sind und unter den Vorjahren liegen werden.

Die Finanzierungszusicherung erfolgte unabhängig von einer Unterstützung der Gemeinde. Für die Gemeinde ist die Investition weder mit Kosten noch mit Fremdkapitalzusicherungen verbunden. Die Investition belastet die Gemeinderechnung nicht. Das AWZ ist als Institut des öffentlichen Rechts (IOR) in diesem Sinne völlig selbständig.

Weiteres Vorgehen und Zeitplan
Stimmen die Stimmberechtigten den Mehrausgaben zu, wird das Projekt wie vorgesehen umgesetzt. Wird die Zustimmung zu den Mehrausgaben nicht gegeben, so werden die inneren, nicht dringend mit der Aufstockung verbundenen Sanierungsmassnahmen zurückgestellt und zu einem späteren Zeitpunkt bei Vollbetrieb nach und nach umgesetzt. Dies hätte zur Folge, dass sowohl Bewohnende und Mitarbeitende, wie auch Besuchende und Gäste mit über mehrere Jahre dauernden Einschränkungen und Immissionen leben müssten.

Der Zeitplan sieht wie folgt aus:
Mai 2018: Einreichung Baugesuch Start Phase Ausführungsplanung
Februar – August 2019: Realisierung Anschlussbau im UG an Tiefgarage Mai 2019 Bezug Provisorium Rebstock
Juni – September 2019: Umbau Heizungsanlage
August 2019: Baustart Aufstockung und Sanierung
Bis Frühling 2020: Bauphase Etappe 1
Bis Ende 2020: Bauphase Etappe 2
Bis Herbst 2021: Bauphase Etappe 3
Ende 2021: Bauabschluss, Rückkehr aus Provisorium Rebstock

Notwendigkeit einer Gemeindeabstimmung

Obwohl die Investitionen ins AWZ nicht die Gemeinderechnung tangieren, bedarf es aus folgendem Grund eine Gemeindeabstimmung:
Gemäss Reglement über das Alterswohnzentrum Ruswil vom 11. September 2011 haben die Stimmberechtigten der Einwohnergemeinde Ruswil die Kompetenz, über Investitionen des Alterswohnzentrums Ruswil zu befinden, die den Betrag von Fr. 8‘000‘000.00 überschreiten.
Da das Reglement über das Alterswohnzentrum Ruswil die Handhabung bei Mehrkosten nicht regelt, gilt gemäss Auskunft der Finanzaufsicht Gemeinden des Kantons Luzern bei durch eine Gemeindeabstimmung bewilligten Investitionen Artikel 24 Absatz 2 der Gemeindeordnung. Dieser besagt, dass Überschreitungen eines bewilligten Sonderkredites von mehr als 10 % oder mehr als Fr. 250‘000.00 einer Gemeindeabstimmung vorgelegt werden müssen.

Download Bericht PDF

 



Ruswil: Informationsveranstaltung Alterswohnzentrum 25.03.2019

Ausbau und Sanierung werden konkret

Am Montagabend erläuterten Leitung und Verwaltungsrat des Alterswohnzentrums (AWZ) Schlossmatte den Bewohnerinnen und Bewohnern sowie deren Angehörigen den Ablauf der bevorstehenden Sanierungs- und Ausbauarbeiten. Baustart ist für Juni 2019 vorgesehen. 
Über 120 Personen folgten im voll besetzten Restaurant Zytlos den Ausführungen der Verantwortlichen des AWZ und der Architekturfirma Jäger Egli AG, Emmenbrücke. Stefan Christen präsentierte einen Überblick über den aktuellen Stand der Planung. Ein besonderes Augenmerk warf er dabei auf die Neugestaltung des Lichthofs im Ostflügel, der eine Glasüberdachung erhält und künftig als Treffpunkt des AWZ dient. Amir Hotic, ebenfalls leitender Mitarbeiter von Jäger Egli AG, orientierte über den zeitlichen Ablauf der Umbauarbeiten. Dass es sich bei der geplanten Sanierung/Erweiterung nicht um ein Routineprojekt handelt, zeigte sich an den vielen Fragen, die aus dem Publikum gestellt wurden. Durch den Abend führte Gemeinderat und Verwaltungsrat AWZ, Eugen Amstutz.

Text und Interview: Dieter Hodel

Umplatzierung erfordert generalstabsmässige Planung
Grosse Herausforderungen stellen die Umplatzierungen von jeweils 30 Bewohnerinnen und Bewohnern in das neue  Mehrfamilienhaus an der Rebstockstrasse 6 dar. Am 6. Mai 2019 ist erster Zügeltermin für allgemeines Mobiliar, Büros, Lager und vieles mehr. An den zwei Folgetagen werden jeweils 15 Bewohnerinnen und Bewohner an die Rebstockstrasse disloziert. Das Personal des AWZ wird ab diesem Zeitpunkt in ein «Team AWZ» und ein «Team Rebstock» aufgeteilt. Wie Irene Wolfisberg Lütolf, Mitglied des Verwaltungsrats informierte, werden Mittag- und Abendessen von der Schlossmatte geliefert. Es steht ein Gemeinschaftsraum zur Verfügung, am Nachmittag wird Kaffee serviert und Besucherinnen und Besucher sind auch hier herzlich willkommen. Wie eine Kurzumfrage unter direkt betroffenen Bewohnerinnen und Bewohnern ergab, sehen diese dem Umzug zuversichtlich entgegen. (siehe dazu auch die Rubrik «Nachgefragt»). Nach Abschluss der Bauarbeiten im AWZ, also ab 2022, werden die Wohnungen von der Besitzerin der Liegenschaft Rebstockstrasse 6, der Ruswiler Baugenossenschaft für Sozialen Wohnungsbau Schönblick, als betreute Alterswohnungen vermietet, dies in unmittelbarer Nähe zur Spitex, welche künftig ihre Dienste im gleichen Gebäude anbieten wird. 

Abkehr von ursprünglicher Planung
Anfänglich war vorgesehen, die drei Phasen der Sanierungs- und Ausbauarbeiten stockwerkweise anzugehen. Detaillierte Abklärungen haben ergeben, dass sich dadurch die Bauzeit auf unvertretbare 40 Monate ausgedehnt und die geplante Bauzeit nicht hätte eingehalten werden können. Neu ist vorgesehen, in der Phase eins den Ostteil und in der Phase zwei den übrigen Teil des den Lichthof umgebenden Baukörpers sowie die Aufstockung zu realisieren. In der dritten Phase wird der gesamte Westtrakt saniert, die Dachterrasse erweitert und der Innenhof ausgebaut. Ebenfalls werden die Umgebungsarbeiten in der Phase drei abgeschlossen. Durch die Umorganisation wird der Baubereich kompakter und die Trennung von Bau- und Wohnbereich vereinfacht sich, was sich letztlich positiv auf die Bauzeit auswirkt.

Rückzug in die Oase Murgasse
Während der Bauarbeiten sind auch Umzüge der im AWZ verbleibenden Bewohnerinnen und Bewohner unumgänglich. Zudem sind Immissionen vorhersehbar. Um diesen ausweichen zu können, wurden im ehemaligen Elektrogeschäft Stirnimann Räume zugemietet, die vom AWZ aus zu Fuss erreichbar sind.  Gemäss den Ausführungen der Heimleiterin, Cornelia Fischer, bietet sich damit ein idealer Rückzugsort an.

AWZ erfüllt Forderungen stationäre Altersbetreuung
Der Aufbau des zusätzlichen Geschosses auf dem Ostflügel des AWZ bildet das Kernelement der Erweiterung. Damit werden 11 Plätze für Personen mit Demenz geschaffen. Daran anschliessend wird im Westteil ein gesicherter und teilüberdeckter Aufenthaltsraum in Form eines attraktiven Dachgartens geschaffen, in dem sich die Bewohnerinnen und Bewohner frei bewegen können. Der Aufbau erhält damit den Charakter einer Attika-Wohnung.  Die Bauarbeiten sollen gemäss Planung 2021 abgeschlossen sein.

Projekt wird von der Bevölkerung mitgetragen
Mit einem Ja-Stimmenanteil von annähernd 90 Prozent beschlossen die Stimmberechtigten an der Gemeindeabstimmung vom 29. April 2018 in seltener Einmütigkeit einen Investitionskredit von 14.45 Millionen Franken für die Aufstockung und Sanierung. Da das AWZ seit mehreren Jahren ein selbstständiges, öffentlich-rechtliches Institut ist, wirken sich die Kosten nicht direkt auf die Rechnung der Einwohnergemeinde aus. Allerdings müssen die Aufenthaltstaxen erhöht werden. Selbst mit dem höheren Tagessatz ist das AWZ immer noch im Mittelfeld vergleichbarer Heime. Keine Änderung erfährt der bei den Bewohnerinnen und Bewohnern erhobene Selbstbehalt auf die Aufenthaltstaxe. Von den Gesamtkosten entfallen zwei Drittel auf die Sanierung und ein Drittel auf die Aufstockung des Gebäudes. Dazu kommen Investitionen von 300000 Franken und höhere Betriebskosten von einer knappen Million Franken für die zwischenzeitliche Auslagerung der jeweils 30 Betten ins Mehrfamilienhaus Rebstockstrasse 6. 

Stirnimann MariaNachgefragt bei Maria Stirnimann        

Maria Stirnimann, Bewohnerin des ersten Stocks im AWZ weiss seit einer Woche, dass sie, zusammen mit 30 anderen Bewohnerinnen und Bewohnern, ins Haus Rebstockstrasse 6 umziehen wird. Ursprünglich war vorgesehen, dass nur die Personen aus dem dritten Stock umplatziert werden.

Sie werden ihre gewohnte Umgebung hier im AWZ für zwei Jahre verlassen müssen, beunruhigt Sie das?
Es wird für mich sicher eine Umstellung sein. Allerdings habe ich mich auch im AWZ schnell eingelebt, als ich im Oktober vor zwei Jahren hier eingezogen bin.

Werden Sie am neuen Wohnort etwas vermissen?
Kaum. Ich habe auch dort die Möglichkeit, meinen Lieblingsbeschäftigungen, dem Handarbeiten, nachzugehen. 

Sind Sie gespannt, wie das AWZ nach dem Umbau aussehen wird? 
Ja, sehr. Ich habe mir auch vorgenommen, dem AWZ hin und wieder einen Besuch abzustatten um zu schauen, wie es mit dem Umbau läuft. Ich habe grosses Vertrauen ins Personal und die Leitung. 

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